理想之城，行業(yè)共建

每個人的心里，都有一座“理想之城”。近年來，伴隨著宏觀環(huán)境的急劇變化，以及市場趨勢、消費場景、用戶需求、生活方式的細化與升維，地產(chǎn)與設(shè)計行業(yè)從早期的野蠻生長，快進到“降本增效、體驗至上”的產(chǎn)品力時代。追溯與創(chuàng)新并舉，研發(fā)與創(chuàng)造共進，理論與實踐交鋒，首屆地產(chǎn)設(shè)計趨勢大會應(yīng)運而生，致力于搭建一個地產(chǎn)設(shè)計領(lǐng)袖、設(shè)計領(lǐng)軍人物的交流平臺，推動城市人居環(huán)境營造上下游形成良性正循環(huán)的狀態(tài)。

12月9日，由DESIGN TRENDS 設(shè)計趨勢主辦，大道恒美品牌管理協(xié)辦的“2021設(shè)計趨勢大會”落地廣州設(shè)計周，場上大咖云集，星光熠熠，場下業(yè)內(nèi)人士齊聚，座無虛席。在開發(fā)商、設(shè)計方的甲乙立場對話中，在先鋒、前沿、縱深的思想碰撞中，這一地產(chǎn)與設(shè)計行業(yè)年度巔峰論壇圓滿落幕。

由于疫情影響，何曉先生采用線上參會的形式帶來他的精彩分享。在分享中，他從自身經(jīng)歷出發(fā)，對香港置地商業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的思路進行深度拆解，闡述了商業(yè)綜合體對于住宅產(chǎn)品力的專業(yè)賦能，從重慶長嘉匯彈子石項目談起，延展到項目與周邊建筑、城市界面的連續(xù)性，從光環(huán)項目的成功落地展現(xiàn)以人為本、為人出發(fā)的商業(yè)環(huán)境與場景對人們生活方式產(chǎn)生的積極影響，講述如何構(gòu)建出能夠賦能住宅地產(chǎn)的商業(yè)產(chǎn)品，探討未來商業(yè)項目發(fā)展走向，以下是演講實錄。

何曉

《商業(yè)如何賦能住宅地產(chǎn)》

何曉

香港置地設(shè)計中心助理總經(jīng)理

何曉先生現(xiàn)任香港置地設(shè)計中心助理總經(jīng)理，曾任奧雅納董事兼中國區(qū)建筑設(shè)計負責(zé)人和香港LWK建筑師事務(wù)所董事。在30年的從業(yè)經(jīng)歷中對TOD、商業(yè)綜合體、大型地下空間設(shè)計有豐富的設(shè)計經(jīng)驗。參與完成的城市綜合體及TOD項目包括重慶長嘉匯、成都IFS、成都龍湖西宸天街、貴陽花果園雙塔及海豚廣場、深圳港鐵天頌等。完成的項目屢獲國家及地區(qū)建筑勘測學(xué)會的獎項。2018年更憑長嘉匯彈子石老街項目獲得有全球房地產(chǎn)奧斯卡獎之稱的“MIPIM Asia最佳零售商業(yè)金獎”。何先生同時也是深圳國土規(guī)劃資源局及深圳市工務(wù)署專家，中國建筑學(xué)會建筑改造和城市更新分會理事。

感謝主辦方設(shè)計趨勢大會的邀請，我是來自香港置地的何曉。今天給大家分享的主題是一個好的商業(yè)項目如何為整個大區(qū)的住宅項目增值加分，以商業(yè)賦能住宅。

香港置地之所以做商業(yè)空間，其實是為了給周邊的住宅產(chǎn)品提供更好的商業(yè)環(huán)境、購物環(huán)境，甚至社交環(huán)境，這個場所變成了城市中一個公共空間的存在，而不是簡單的購物空間。我們可以想象，如果城市中沒有這些大型的商業(yè)空間的存在，實際上這個城市就會變成一座“臥城”，我們的住宅產(chǎn)品也就變成了一間臥室。

所以，我們認為住宅與商業(yè)是相輔相成的，如果拋開商業(yè)地產(chǎn)來談住宅產(chǎn)品，我覺得是有缺陷的。

我將分享香港置地在重慶兩個非常成功的項目，一個是長嘉匯，另一個是光環(huán)，同時給大家分享一些有關(guān)香港置地商業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的想法。

十年磨劍，形態(tài)重構(gòu)

城市文脈于百年老街展露新顏

重慶長嘉匯彈子石老街這個項目，我們是在2009年拿的地，經(jīng)過九年的時間，2018年六月老街開街，我作為這個項目的總建筑師參與了全程的項目工作。2010年1月，我們邀請了法國的建筑大師保羅安德魯來為我們這個項目提出一些建議，他為我們親筆畫了一個草圖，從草圖中能看到我們做這個項目城市規(guī)劃中的一些原則：

第一，江邊地區(qū)盡量保持建筑的低矮，秉承前低后高的規(guī)劃策略；

第二，希望讓老街擁有一個通廊，這個就是相當(dāng)于將整個城市空間納入了我們的項目中，讓項目與江邊景觀能達成連續(xù)。

長嘉匯項目濱江商業(yè)總體規(guī)劃基地地處重慶南岸行政區(qū)域內(nèi)南濱路段，鄰近解放碑、江北嘴CBD，區(qū)位顯要。項目周邊資源豐富，有兩江交匯景觀，彈子石歷史老街、法國水師兵營、重慶碼頭文化、規(guī)劃兩江廣場等。項目總體開發(fā)品類包括住宅、酒店、公寓及零售商業(yè)等。

整個項目分為三期，第一期為北面住宅及會所，第二期包包括轉(zhuǎn)盤集中商業(yè)區(qū)，老街商業(yè)區(qū)和濱江商業(yè)區(qū)及一片住宅，第三期為南面的住宅，整個的項目占地501畝，總建筑面積150萬方，住宅量是120萬，所以能看得出這是一個體量很大的項目，那做好其中30萬方的商業(yè)對于這個項目來說是至關(guān)重要的。當(dāng)我最初到這個項目的時候，老街分布比較散，周邊存在一些既有的樓盤，前后高差將近90米，這也是在重慶做項目難度比較大的一個點。

我們?nèi)サ臅r候這條街已經(jīng)拆完了，但是政府希望能夠在恢復(fù)歷史風(fēng)貌的同時，又能滿足現(xiàn)代商業(yè)的需求，這是一個兩難的問題。最開始我們用了一個非常學(xué)術(shù)性的做法，我們邀請了香港大學(xué)建筑系的教授王維仁先生，他對中國傳統(tǒng)的一些民居及街巷研究是非常專業(yè)的。我們對整個老街建筑肌理、陡坡支巷、緩坡支巷也做了一些研究，同時，我們還調(diào)研了大量老照片來整理出建筑本身與街道的關(guān)系。

彈子石老街的另一個重要特色就是山地特有的壩子空間。壩子空間是在建筑與建筑之間，建筑與街巷之間，與周圍街巷形成高差，由臺階聯(lián)系的小型公共開放型空間。壩子空間承載著當(dāng)?shù)鼐用裥菹⒔徽?、游戲等公共活動。彈子石老街有不同尺度的壩子空間，且在節(jié)點處與水景、植物等景觀元素結(jié)合，構(gòu)成了當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)城市肌理。我們通過剖面圖的再現(xiàn)，將壩子空間與老街建筑之間的既有關(guān)系進行調(diào)研，以及對一層、二層、三層等不同建筑的高度分析也進行詳細的調(diào)研。在彈子石老街原有的城市肌理中，二層的傳統(tǒng)建筑占大多數(shù)，輔以一層和三層，四層及以上的建筑多是后期的學(xué)校和住宅。

在我們介入的時候，整個老街已經(jīng)拆得差不多了，所以當(dāng)時把這個老街從荒蕪拆光的狀態(tài)，恢復(fù)成政府能夠獲批，同時能滿足開發(fā)商的商業(yè)邏輯的狀態(tài)，難度確實很大。所以我們根據(jù)當(dāng)時的調(diào)研資料，將彈子石老街通過對建筑肌理的分類和整理、對原有老街及其急坡與緩坡街道系統(tǒng)的重新認識、對道路交口壩子廣場與階梯等街道交口的個性掌握與重組、對地形與地景的掌握以及建筑肌理與景觀肌理的結(jié)合設(shè)計等四個步驟進行形態(tài)重構(gòu)，最終，歷經(jīng)十年打磨，老街重新煥發(fā)了生機。

這個項目是對城市的文脈在現(xiàn)代商業(yè)語境當(dāng)中的一種延續(xù)，一方面，我們有很多材料是由當(dāng)?shù)氐姆沁z手工藝人親手打造的，我們認為這是對人文、對歷史、對即將失傳的傳統(tǒng)手工藝以及中華文化中流傳的工匠精神的一種關(guān)懷。另一方面，這個項目不是完全的復(fù)古，而是有很多現(xiàn)代商業(yè)邏輯支撐的。此外，其中還包含了很多我們對重慶文化的解讀，以及對這座城市本身、對這個地塊的理解。所以，這可以說是一個非常特別的項目。

源起蒼穹，生態(tài)為先

商業(yè)與生態(tài)共存的全新表達實踐

另一個項目是我們今年中國商業(yè)建筑當(dāng)中的網(wǎng)紅項目，重慶“光環(huán)購物公園”。這個項目起源于紀錄片《蒼穹之下》，一部反映了中國嚴峻的空氣污染情況的紀錄片。當(dāng)時香港置地中國區(qū)的總裁凌常峰先生召集了我們這一批人，提出了一個觀點：“如果有一天中國環(huán)境變得很糟糕，我們能不能提供一個空氣清新、綠植環(huán)繞的場所？我們或許不能改變一個國家，不能改變一座城市，但是我們能夠改變的是，當(dāng)消費者進入到我們的商場里，他們能夠重獲一個空氣清新的空間。”如果我們真的做到這一點，相信這是對整個社會的貢獻，也是對整個生態(tài)環(huán)境、空氣質(zhì)量的關(guān)懷。所以，網(wǎng)紅植物園最開始其實并不是為了變成網(wǎng)紅，而是出于一種社會責(zé)任。

當(dāng)這個理念開始的時候，我們當(dāng)時的建筑師做了很多研究，通過對平面圖布局進行優(yōu)化，比如加大生態(tài)中庭的面積，讓商業(yè)動線穿過生態(tài)中庭，景觀與商業(yè)的結(jié)合就會變得更加緊密，這樣就創(chuàng)造出了一個獨特的景觀購物沉浸式體驗。另外通過對自然通風(fēng)的設(shè)計、增加覆土隔熱層、添加直射光過濾系統(tǒng)、使用Low-E隔熱玻璃使整個項目更加生態(tài)更加舒適。

利用48米高穹頂打造的大尺度植物園空間，穹頂覆蓋下的多層退臺綠植空間，結(jié)合開放式商鋪，讓良好的空間體驗與商業(yè)緊密結(jié)合。

通過視線規(guī)劃及空間編排，植物園景觀亦在動線延展。東南向主入口上部，通過樓板的錯動設(shè)置二層通高的綠化商業(yè)空間，在內(nèi)部與后方的室內(nèi)植物園形成視線的呼應(yīng)，室外則通過大幅的玻璃幕墻向城市展示著項目的自然主題，有效引導(dǎo)人流視線。其實植物園整個設(shè)計和施工過程中面臨了很多挑戰(zhàn)，但是不管怎么樣，我們當(dāng)時初心就是源于《蒼穹之下》，付出再大的代價都要把這個事情做好。

疫情之后我們能夠看到很多變化，國人的消費習(xí)慣、交流方式、工作方式以及對健康安全的態(tài)度都發(fā)生了不同程度的轉(zhuǎn)變。第一，電商確實變成了一種消費的常態(tài)，并且將來可能會持續(xù)發(fā)生。第二，人們辦公或者工作交流狀態(tài)也有所改變，遠程辦公變成了一種常態(tài)。第三，人們對開放空間的需求增加，因為密閉空間更容易傳播病毒。第四，人們對醫(yī)療環(huán)境的要求更高。所以我們國家醫(yī)療設(shè)施條件，以及對特別極端的公共醫(yī)療事件的應(yīng)對方式，也發(fā)生了本質(zhì)性的改變。

面對這些轉(zhuǎn)變帶來的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)項目從系統(tǒng)而言，對整個商場封閉空間中的空氣質(zhì)量管理提出更高的要求，包括除塵、除菌，甚至于參數(shù)化管理、不同的分區(qū)管理的形式等等；從商業(yè)空間而言，疫情之后，對戶內(nèi)、戶外環(huán)境的互相交流，甚至于更多戶外空間的存在提出了更高的要求，而綠色可循環(huán)低能耗的商業(yè)項目必成未來一大趨勢。

尋根究底，理性探討

如何建設(shè)“理想之城”？

最后，我想談?wù)勎覍硐胫堑睦斫?，在人類發(fā)展歷史上曾經(jīng)有過很多不同的理想，也有過很多對理想之城的理解。曾經(jīng)歷史上的理想城市，可能是一個宗教的場所，比如埃及的金字塔、希臘的神殿、羅馬的斗獸場、中世紀歐洲的教堂。近現(xiàn)代工業(yè)革命以后，我們開始崇尚倫敦、紐約這些物質(zhì)豐富的城市。實際上，理想之城是人對精神的一種追求，或者是對物質(zhì)的極致追求。

及至今天，一座理想城市可能已經(jīng)開始考慮人類社會生存狀態(tài)的問題。在生態(tài)系統(tǒng)不斷惡化的當(dāng)下，人是不是還能無窮盡地掠奪自然資源？對于動植物品質(zhì)的多樣性我們有怎樣的看法？我們?nèi)绾螐母呦M轉(zhuǎn)變?yōu)榈湍芎?？所以我認為，建設(shè)“理想之城”應(yīng)該是要關(guān)懷地球，追求生態(tài)共存，具體需要做到以下兩點：

第一，實現(xiàn)“碳中和、碳達峰”的“雙碳達標”，這既是國家要達到的目標，更是全世界要達到的目標，這將會是未來城市我們面臨的重大挑戰(zhàn)。

第二，建設(shè)“韌性城市”?！绊g性城市”是在大量極端天氣發(fā)生的背景下提出的，當(dāng)全球面對急劇惡化的環(huán)境，過去可能是50、100、500年一遇的洪澇、臺風(fēng)等極端天氣，在今天頻頻發(fā)生，人們開始考慮應(yīng)對的方案。因此，未來理想城市當(dāng)中，城市或者建筑本身應(yīng)該如何面對極端天氣？我們作為城市的建造者、規(guī)劃者，應(yīng)該要能夠提前預(yù)估問題，并提出相應(yīng)預(yù)案，讓城市在不同的環(huán)境當(dāng)中依舊能夠保持頑強的生命力，保持“韌性”。

設(shè)計趨勢大會活動現(xiàn)場

這是一場絕無僅有的趨勢盛會，聚焦行業(yè)熱點、癢點與痛點，探求地產(chǎn)設(shè)計的時代價值。這場論壇，云集了全國TOP級地產(chǎn)開發(fā)商的核心領(lǐng)袖，演講嘉賓包括融創(chuàng)華中集團產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品中心總經(jīng)理羅黎勇先生、香港置地設(shè)計中心助理總經(jīng)理何曉先生、萬科集團長租公寓BU設(shè)計總監(jiān)黃婷女士、綠地江西區(qū)域管理總部技術(shù)管理中心總監(jiān)助理王鈞先生、東原集團西南區(qū)域產(chǎn)品研發(fā)部室內(nèi)高級總監(jiān)徐越吟先生等行業(yè)佼佼者，從地產(chǎn)現(xiàn)狀與展望、城市規(guī)劃與更新、產(chǎn)品研發(fā)與實踐、社區(qū)運營與激活等多個維度，喚起行業(yè)思想的激蕩。

同時，本論壇也是中國極具影響力的設(shè)計領(lǐng)軍人物的舞臺，來自國內(nèi)一線的布魯盟設(shè)計創(chuàng)始人/創(chuàng)意總監(jiān)邦邦女士、ENJOYDESIGN創(chuàng)始人/設(shè)計總監(jiān)郭捷先生、美林設(shè)計機構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)辦人陳美君女士、納沃設(shè)計創(chuàng)始人/總設(shè)計師王超先生等知名設(shè)計師各抒己見，圍繞國際視野、藝術(shù)美學(xué)、產(chǎn)業(yè)鏈資源、IP創(chuàng)意、生活場景等角度做主題演講，交流設(shè)計趨勢，傳遞前瞻性思考。