理想之城，行業(yè)共建

每個(gè)人的心里，都有一座“理想之城”。近年來(lái)，伴隨著宏觀環(huán)境的急劇變化，以及市場(chǎng)趨勢(shì)、消費(fèi)場(chǎng)景、用戶需求、生活方式的細(xì)化與升維，地產(chǎn)與設(shè)計(jì)行業(yè)從早期的野蠻生長(zhǎng)，快進(jìn)到“降本增效、體驗(yàn)至上”的產(chǎn)品力時(shí)代。追溯與創(chuàng)新并舉，研發(fā)與創(chuàng)造共進(jìn)，理論與實(shí)踐交鋒，首屆地產(chǎn)設(shè)計(jì)趨勢(shì)大會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，致力于搭建一個(gè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)袖、設(shè)計(jì)領(lǐng)軍人物的交流平臺(tái)，推動(dòng)城市人居環(huán)境營(yíng)造上下游形成良性正循環(huán)的狀態(tài)。

12月9日，由DESIGN TRENDS 設(shè)計(jì)趨勢(shì)主辦，大道恒美品牌管理協(xié)辦的“2021設(shè)計(jì)趨勢(shì)大會(huì)”落地廣州設(shè)計(jì)周，場(chǎng)上大咖云集，星光熠熠，場(chǎng)下業(yè)內(nèi)人士齊聚，座無(wú)虛席。在開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)方的甲乙立場(chǎng)對(duì)話中，在先鋒、前沿、縱深的思想碰撞中，這一地產(chǎn)與設(shè)計(jì)行業(yè)年度巔峰論壇圓滿落幕。

大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，東原集團(tuán)西南區(qū)域產(chǎn)品研發(fā)部室內(nèi)高級(jí)總監(jiān)徐越吟先生提出三個(gè)問(wèn)題并進(jìn)行解讀，將東原集團(tuán)連接空間感受與情感體驗(yàn)，打造有趣有愛(ài)的場(chǎng)景式社區(qū)范本的經(jīng)歷娓娓道來(lái)，從社區(qū)新體驗(yàn)、定義主題式場(chǎng)景空間、延展社區(qū)空間與城市空間相融等角度，講述如何從運(yùn)營(yíng)的維度全盤綜合思考項(xiàng)目解決方案，以下是演講實(shí)錄。

徐越吟

《社區(qū)運(yùn)營(yíng)激活產(chǎn)品力》

徐越吟

東原集團(tuán)西南區(qū)域產(chǎn)品研發(fā)部室內(nèi)高級(jí)總監(jiān)

徐越吟先生擅于以兼容并濟(jì)的架構(gòu)思考問(wèn)題，以用戶研究為基礎(chǔ)，打破建筑、室內(nèi)、藝術(shù)與文化壁壘，串聯(lián)有趣的生活方式，構(gòu)筑多元溫情的場(chǎng)景式社區(qū)范本，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)品質(zhì)生活的豐富想象與美好向往。東原集團(tuán)產(chǎn)品經(jīng)歷了數(shù)次迭代，從解決功能性居住問(wèn)題，到提升生活品質(zhì)，再到如今的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，東原集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入全新的產(chǎn)品時(shí)代，正試圖以架空層設(shè)計(jì)作為新的突破方向，做一名新社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新踐行者。代表作有瑞安重慶天地、東原·The Oval 一奧天地、東原·印長(zhǎng)江、東原·印江濱等。

首先，感謝主辦方的邀請(qǐng)。第一屆設(shè)計(jì)趨勢(shì)大會(huì)的主題是“理想之城”，關(guān)于“理想之城在我心目中的模樣”，我有幾個(gè)問(wèn)題問(wèn)自己：第一，社區(qū)與城市界面的關(guān)系到底應(yīng)該是什么模樣？第二，隨著城市進(jìn)程越來(lái)越快，越來(lái)越成熟，城市核心區(qū)域住宅地塊越來(lái)越小的情況下，社區(qū)應(yīng)該怎么做？第三，隨著市場(chǎng)變化、產(chǎn)品升級(jí)，營(yíng)銷策略在傳統(tǒng)模式上如何轉(zhuǎn)變？

我認(rèn)為每一個(gè)人都應(yīng)該跳出自己的專業(yè)領(lǐng)域，從運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)的維度全盤綜合思考產(chǎn)品。我希望能夠通過(guò)解答這些問(wèn)題去實(shí)現(xiàn)社區(qū)與城市的“共生、共融”。作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我們首先需要具有洞察“變化”的能力，文化、歷史底蘊(yùn)和新的生活方式都會(huì)影響人們居住需求的變化，只有在產(chǎn)品體驗(yàn)感上持續(xù)展開(kāi)思考，不斷創(chuàng)新，促成多元融合的有機(jī)形態(tài)，打造出融文化、體驗(yàn)、情感于一體的空間，才能真正為居住者帶來(lái)愉悅和價(jià)值。

共生共融

讓社區(qū)成為城市的一部分

首先，我們希望社區(qū)與城市相融，讓社區(qū)成為城市的一部分，而不是割裂的。其次，我們希望通過(guò)設(shè)計(jì)體現(xiàn)出城市對(duì)社區(qū)和人的包容。在過(guò)去房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)代，我們很少做這樣的思考。我們最終的目標(biāo)是讓人在社區(qū)中能感受到城市的包容。我們希望客戶在回家的時(shí)候，一步入社區(qū)，就能夠從繁忙的一天中抽身，獲得身心的全面放松。

東原是如何做到以上幾點(diǎn)的？

第一，從社區(qū)新體驗(yàn)出發(fā)，定義主題式場(chǎng)景生活。我們通過(guò)深入研究城市核心區(qū)的產(chǎn)品特征、主題定位和與城市的關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)。

第二，從「新」出發(fā)，引領(lǐng)體驗(yàn)式場(chǎng)景空間。我們會(huì)依據(jù)產(chǎn)品主題定位，打破界面、重組空間，讓社區(qū)內(nèi)部貫通，并與城市相融。

第三，X空間，實(shí)現(xiàn)功能、場(chǎng)景的復(fù)合利用。我們會(huì)依據(jù)產(chǎn)品特征、運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)空間的功能性互換。

第四，5+1體系，即建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、景觀、精裝5專業(yè)+營(yíng)銷、成本、工程、運(yùn)營(yíng)多職能間的相互融合。

嘗試、探索

定義主題式場(chǎng)景生活

我們一直在思考如何定義主題式場(chǎng)景生活，如何讓客戶獲得更好、更深刻的體驗(yàn)感，所以我們反復(fù)嘗試用多角度的綜合思維去定義趨勢(shì)，探索有別于常規(guī)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及解決方案。我們總結(jié)出一套策略，分別是產(chǎn)品不同定位不同，結(jié)合場(chǎng)地特性定制，規(guī)避不利因素界面，最大利用周邊景觀等等，但這所有的一切，由始至終都應(yīng)該以人為本，即圍繞客戶的綜合體驗(yàn)感為核心來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。我們的產(chǎn)品愿景是：規(guī)劃具品相、場(chǎng)景塑品質(zhì)、產(chǎn)品定制化、精工立標(biāo)桿。

舉個(gè)例子，我們?cè)谝粋€(gè)城市核心區(qū)的項(xiàng)目中，面臨場(chǎng)地狹長(zhǎng)進(jìn)深短、景觀空間有限、坡地高差大等問(wèn)題，在著手設(shè)計(jì)這個(gè)產(chǎn)品時(shí)，我們有三個(gè)目標(biāo)，即“消除產(chǎn)品劣勢(shì)、建立城市核心標(biāo)桿、營(yíng)造度假場(chǎng)景體驗(yàn)感”。過(guò)程中反復(fù)推敲過(guò)多個(gè)方案，其中一套方案是封閉式社區(qū)、公建式大門，讓人感覺(jué)到割裂與孤傲。另外一套方案，同樣是封閉社區(qū)設(shè)計(jì)，采用了酒店式大門，讓人感受到的是排斥和壓迫。

那么如何讓社區(qū)更具有識(shí)別性？我自己用了“延展、舍棄、釋放”三個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)回答，即延展社區(qū)空間至城市，還景城市界面；舍棄掉社區(qū)內(nèi)部的一部分功能空間，讓社區(qū)景觀滲透到城市當(dāng)中，構(gòu)建融合的視覺(jué)體驗(yàn)感；釋放社區(qū)內(nèi)部各個(gè)空間并整合起來(lái)，模糊空間的內(nèi)外界線，讓它成為會(huì)呼吸的社區(qū)。通過(guò)這些調(diào)整，我們可以看到有幾個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)變化：第一，16米大門進(jìn)深拓展成25米；第二，26米的大門寬度延伸至48米；第三，城市沿街面從48米擴(kuò)展到了140米。

隨著城市核心區(qū)的土地資源越來(lái)越稀缺，地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的景觀場(chǎng)地、互動(dòng)場(chǎng)地也越來(lái)越小，但我們始終認(rèn)為，社區(qū)的存在很重要，它不僅是住宅產(chǎn)品的一部分，更重要的是建立人與人之間的真實(shí)連接、家與家之間的情感傳遞。因此我們將“架空層”打造成社區(qū)場(chǎng)景的一部分，給客戶提供真實(shí)使用的功能空間和情感交流的平臺(tái)。

我們從4、5年前開(kāi)始深入研究架空層，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)市面上的架空層設(shè)計(jì)并沒(méi)有以客戶的真實(shí)需求及綜合體驗(yàn)感作為出發(fā)點(diǎn)，使用頻率并不高。反復(fù)論證之后，我們做的第一件事是“打破邊界”。從前建筑師在做設(shè)計(jì)的時(shí)候，會(huì)在架空層邊界所有能加欄桿的地方都加上欄桿，如今我們要求把所有沒(méi)有安全防護(hù)要求的欄桿去掉，將室外景觀場(chǎng)景延伸到架空層里面，讓景觀、建筑、架空層形成完整的融合狀態(tài)。

我們將原本沿街的一部分架空層空間退讓給城市界面，通過(guò)梯田的形式從社區(qū)內(nèi)部延伸到城市當(dāng)中，健身會(huì)所未來(lái)會(huì)交付給客戶并真實(shí)運(yùn)營(yíng)。樓棟大首層的理念，打破傳統(tǒng)的中軸大堂歸家，內(nèi)外景觀、動(dòng)線串聯(lián), 形成景觀架空層歸家的獨(dú)特體驗(yàn)。為什么說(shuō)是大首層？因?yàn)闆](méi)有景觀、室內(nèi)、建筑、幕墻、結(jié)構(gòu)、機(jī)電的專業(yè)邊界，我們統(tǒng)一從客戶綜合體驗(yàn)感來(lái)聯(lián)動(dòng)工作，所有的設(shè)計(jì)動(dòng)作都是按照客戶的使用場(chǎng)景來(lái)規(guī)劃。同時(shí)，我們不能忽視車庫(kù)歸家節(jié)點(diǎn)，我們需要梳理車庫(kù)電梯廳、車庫(kù)大堂、車道的關(guān)系，形成有昭示性、安全感的地下歸家動(dòng)線。

產(chǎn)品力升級(jí)

“產(chǎn)品思維”完成社區(qū)營(yíng)造

我們更進(jìn)一步思考，既然有強(qiáng)烈體驗(yàn)感的交付實(shí)景體驗(yàn)區(qū)，為什么不能在其中銷售講解，以達(dá)到空間的復(fù)合利用？在T4大首層中，我們就植入了銷售功能，營(yíng)銷同事在售房的時(shí)候可以很有底氣地告訴客戶，這個(gè)社區(qū)里面您所看到的就是未來(lái)可以真實(shí)使用的場(chǎng)景。

從設(shè)計(jì)到呈現(xiàn)，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定義的愿景？我們堅(jiān)持從客戶的綜合體驗(yàn)感反推到各個(gè)專業(yè)和職能。在東原我們倡導(dǎo)“人人都是產(chǎn)品經(jīng)理”，沒(méi)有專業(yè)大小之分，也沒(méi)有職務(wù)高低之分。為了實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)，我們倡導(dǎo)每一個(gè)人跨界統(tǒng)籌自己專業(yè)之外，但會(huì)影響產(chǎn)品綜合品質(zhì)的工作項(xiàng)，以形成體系內(nèi)的高度協(xié)同。

我們調(diào)整了對(duì)于設(shè)計(jì)的思考方式，即用“產(chǎn)品思維”完成社區(qū)營(yíng)造?！爱a(chǎn)品思維”意味著設(shè)計(jì)的重點(diǎn)會(huì)從產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)逐漸轉(zhuǎn)化至“產(chǎn)品體驗(yàn)營(yíng)造”上，著重研究并改善用戶的生活方式、空間感受與情感體驗(yàn)，關(guān)注人與空間精神層面上的連接與互動(dòng)。為此，我們通常會(huì)把自己假想為客戶，站在客戶的角度客觀地進(jìn)行研究，在心理學(xué)層面這叫“換位思考”。

我對(duì)于品牌的理解來(lái)自于TO C端口，聆聽(tīng)來(lái)自于他們最真實(shí)的反饋。給各位分享一個(gè)小故事，我在東原購(gòu)買的一套住宅在今年出售，完成過(guò)戶后我沒(méi)有表明身份地問(wèn)我的買家，周邊這么多開(kāi)發(fā)商的房子，為什么選了這一套？他們對(duì)我說(shuō)，對(duì)樓下的架空層和景觀特別的滿意。我聽(tīng)到這個(gè)回答時(shí)比拿到什么獎(jiǎng)都開(kāi)心。這個(gè)過(guò)程，是一次用戶調(diào)查，讓我直接地了解到了客戶對(duì)東原產(chǎn)品的部分認(rèn)知。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及政策都趨于成熟的時(shí)候，產(chǎn)品將成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這意味著我們要更認(rèn)真、扎實(shí)地做產(chǎn)品和品牌，以同理心關(guān)注用戶核心、真實(shí)的訴求，引領(lǐng)他們未來(lái)的生活方式。

最后我想用“探索設(shè)計(jì)趨勢(shì)，共建理想之城”作為我這次分享的總結(jié)。在客戶的綜合體驗(yàn)感方面我們一直在努力探索，絕大多數(shù)客戶要用盡畢生積蓄才能購(gòu)買得起一套住宅，我不希望他們?cè)诹魍暄秃怪螅诎徇M(jìn)這個(gè)社區(qū)之后還要流淚，所以我們一直堅(jiān)定不移走在不斷帶給客戶更好的使用綜合體驗(yàn)感的路上。而要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，需要在場(chǎng)的人共同努力。

設(shè)計(jì)趨勢(shì)大會(huì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

這是一場(chǎng)絕無(wú)僅有的趨勢(shì)盛會(huì)，聚焦行業(yè)熱點(diǎn)、癢點(diǎn)與痛點(diǎn)，探求地產(chǎn)設(shè)計(jì)的時(shí)代價(jià)值。這場(chǎng)論壇，云集了全國(guó)TOP級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的核心領(lǐng)袖，演講嘉賓包括融創(chuàng)華中集團(tuán)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品中心總經(jīng)理羅黎勇先生、香港置地設(shè)計(jì)中心助理總經(jīng)理何曉先生、萬(wàn)科集團(tuán)長(zhǎng)租公寓BU設(shè)計(jì)總監(jiān)黃婷女士、綠地江西區(qū)域管理總部技術(shù)管理中心總監(jiān)助理王鈞先生、東原集團(tuán)西南區(qū)域產(chǎn)品研發(fā)部室內(nèi)高級(jí)總監(jiān)徐越吟先生等行業(yè)佼佼者，從地產(chǎn)現(xiàn)狀與展望、城市規(guī)劃與更新、產(chǎn)品研發(fā)與實(shí)踐、社區(qū)運(yùn)營(yíng)與激活等多個(gè)維度，喚起行業(yè)思想的激蕩。

同時(shí)，本論壇也是中國(guó)極具影響力的設(shè)計(jì)領(lǐng)軍人物的舞臺(tái)，來(lái)自國(guó)內(nèi)一線的布魯盟設(shè)計(jì)創(chuàng)始人/創(chuàng)意總監(jiān)邦邦女士、ENJOYDESIGN創(chuàng)始人/設(shè)計(jì)總監(jiān)郭捷先生、美林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)辦人陳美君女士、納沃設(shè)計(jì)創(chuàng)始人/總設(shè)計(jì)師王超先生等知名設(shè)計(jì)師各抒己見(jiàn)，圍繞國(guó)際視野、藝術(shù)美學(xué)、產(chǎn)業(yè)鏈資源、IP創(chuàng)意、生活場(chǎng)景等角度做主題演講，交流設(shè)計(jì)趨勢(shì)，傳遞前瞻性思考。

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，地產(chǎn)大咖、設(shè)計(jì)大咖、商業(yè)領(lǐng)域精英與學(xué)者專家朋友們齊聚一堂，共享思想的碰撞。此次活動(dòng)受到以下嘉賓的大力支持：

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融創(chuàng) 華中集團(tuán)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品中心總經(jīng)理 / 武漢1890工業(yè)遺址研究院院長(zhǎng) 羅黎勇 先生

香港置地 設(shè)計(jì)中心 助理總經(jīng)理 何曉 先生

萬(wàn)科 長(zhǎng)租公寓BU 設(shè)計(jì)總監(jiān) 黃婷 女士 

綠地 江西區(qū)域管理總部技術(shù)管理中心總監(jiān)助理 王鈞 先生  

東原 西南區(qū)域產(chǎn)品研發(fā)部 室內(nèi)高級(jí)總監(jiān) 徐越吟 先生

布魯盟設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 邦邦 女士

美林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 聯(lián)合創(chuàng)辦人 楊奕榮先生、陳美君女士  

納沃設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 王超 先生 

ENJOYDESIGN 創(chuàng)始人 郭捷 先生 

華中科技大學(xué) 建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、碩士生導(dǎo)師；法國(guó)巴黎城市規(guī)劃學(xué)院博士 趙守諒 先生

邦得控股 董事長(zhǎng) 苗珍錄 先生

禹洲地產(chǎn) 集團(tuán)設(shè)計(jì)中心 助理總經(jīng)理 喬旭 先生

珠光控股 城市更新集團(tuán) 副總經(jīng)理 胡紹寧 先生  

合正集團(tuán) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心 總經(jīng)理 晏中生 先生

陽(yáng)光城集團(tuán) 總部研發(fā)中心 室內(nèi)設(shè)計(jì)總監(jiān) 葛文君 先生

中駿地產(chǎn) 華南區(qū)域設(shè)計(jì)總監(jiān)  張東冬 先生

力高地產(chǎn) 產(chǎn)品研發(fā)助理總經(jīng)理  楊靜平 女士

卓越集團(tuán) 灣區(qū)設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人 朱元洲  先生

蘇州 中南中心 設(shè)計(jì)總監(jiān) 余靜 女士

河北 利航地產(chǎn) 副總經(jīng)理  韓宏鵬 先生

奧園地產(chǎn)集團(tuán) 深圳區(qū)域室內(nèi)總監(jiān) 劉舒 女士

雅居樂(lè) 設(shè)計(jì)工程中心 品控負(fù)責(zé)人 陳馥純 女士、集團(tuán)軟裝設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人 曾衛(wèi)杰 先生

蔚藍(lán)置地 設(shè)計(jì)總監(jiān) 段新龍 先生

中駿地產(chǎn) 華南區(qū)域 精裝設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人 鐘冠東 先生

深圳國(guó)深地產(chǎn) 室內(nèi)設(shè)計(jì)總監(jiān) 楊北燕 女士

新基建 副總經(jīng)理 鄭炫坤 先生

金地地產(chǎn) 佛山區(qū)域設(shè)計(jì)總監(jiān) 陳益民 先生

陽(yáng)光城集團(tuán) 廣州區(qū)域設(shè)計(jì)總監(jiān) 鄧宇呈 先生

21世紀(jì)博鰲地產(chǎn)論壇運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 李云飛 先生

深圳家協(xié)住宅研究院 院長(zhǎng) ，深圳國(guó)際住宅展 總策展人，優(yōu)舍住宅產(chǎn)業(yè)科技 創(chuàng)始人 關(guān)永康 先生 

ADARC【思為建筑】 創(chuàng)始人 丁劭恒 博士  

集艾設(shè)計(jì) 董事總經(jīng)理 宋文宇 先生

李益中空間設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 李益中 先生

AOD設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 劉杰 先生

YuQiang & Partners 總經(jīng)理 付潔 女士 

銳度設(shè)計(jì) 副總裁、研發(fā)中心總經(jīng)理 俞文璟 先生

維幾設(shè)計(jì) 總設(shè)計(jì)師 黃全 先生、總經(jīng)理 劉姮 女士  

泛澳景觀設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 孫蕓 女士 

深圳九度設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 孫巍 先生

眾睦設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 潘賢挺 先生  

臻品空間設(shè)計(jì) 聯(lián)合創(chuàng)始人 鄭俊華、胡榮歡 先生  

MOD穆德設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 李天駿 先生

埂上設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 李良超 先生

大鑠設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 孫蕊 女士  

達(dá)文設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 周微 女士  

派尚設(shè)計(jì) 執(zhí)行董事 周靜女士、總經(jīng)理 周偉棟 先生  

意巢設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 巢宇 先生

創(chuàng)時(shí)空設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 賈紅峰 先生 

明德設(shè)計(jì) 創(chuàng)始人 王大成 先生

則靈藝術(shù) 創(chuàng)始人 易銅華 先生

知識(shí)空間 創(chuàng)始人 黃偉 先生 

清大環(huán)藝 創(chuàng)始人 陳志鑫 先生 

大道恒美品牌管理 / 設(shè)計(jì)趨勢(shì) 品牌創(chuàng)辦人 朱美樂(lè) 女士

大道恒美品牌管理 合伙人 / 設(shè)計(jì)趨勢(shì) 總經(jīng)理 / 睿谷品牌 發(fā)起人 朱銳 先生